چگونه فرهنگ آپارتمان نشینی را رعایت کنیم
زندگی در آپارتمانها و به نوعی زیستن در ارتفاع، در بسیاری شهرهای ایران فراگیر شده است. اما هنوز فرهنگ آپارتمان نشینی چنان که باید جا نیفتاده است و همین مسئله باعث شده که مناسبات همسایگان که تا دیروزدر کوچه های افقی در صلح و صفا زندگی می کردند، حالا در کوچه های عمودی دستخوش تنش های ناخواسته شود. فرهنگ آپارتمان نشینی در مجموع شامل قوانین و مقرراتی است که همه باید رعایت کنیم. در این چگونه این قوانین ساده و لازمه زندگی امروزی را مرور می کنیم.
چگونه
1- پول آب، برق، گاز و شارژ را به موقع بپردازیم تا این خدمات که معمولا به صورت نوبتی بر عهده مدیر یا هیأت مدیره یک مجتمع مسکونی است دچار وقفه نشود.
2-از ایجاد سر و صدای غیر متعارف و آزار دهنده از ساعت یک تا چهار بعد از ظهر و 9 شب تا 9 صبح روز بعد که معمولا ساعت استراحت است خودداری کنیم.
3-صدای رادیو و تلوزیون و هر نوع وسیله صوتی را تنها برای داخل آپارتمان خودمان تنظیم کنیم تا برای همسایگان مزاحمت ایجاد نکند.
4-از آلوده کردن فضاهای عمومی ساختمان بپرهیزیم و به خصوص چیزهایی مثل: ته سیگار، مواد چسبنده مثل آدامس، دستمال کاغذی و شیرابه زباله را در این فضاها رها نکنیم.
5-اتومبیل خود را در مکانی که طبق سند به عنوان پارکینگ واحد خودمان در نظر گرفته شده قرار دهیم و از آوردن اتومبیل میهمان به فضایی که محدوده و متعلق به ساکنان مجتمع است خودداری کنیم.
6-از هرگونه تعمیرات مکانیکی و تعویض روغن خودرو در داخل پارکینگ مجتمع مسکونی اجتناب ورزیم.
7-رعایت شئونات اخلاقی و عرفی در بخش های مشترک الزامی است؛ همه سعی کنیم با لباس مناسب در این مکان ها حضور یابیم.
8-هنگام بروز اتفاقاتی مثل برخورد میان ساکنان و درگیری احتمالی به هر دلیل، سعی کنیم از راه های ممکن و در عالم همسایگی، برای ایجاد صلح و آشتی مشارکت داشته باشیم. میانجیگری به موقع برای کاهش خشونت و درگیری میان دو همسایه، یک اصل اخلاقی است و به پایداری، تفاهم و همیاری در مجتمع های مسکونی کمک می کند.
9-هنگام جا به جایی لوازم خانه کار را طوری انجام دهیم تا برای همسایگان سر و صدا و مزاحمت ایجاد نکند. مثلا وسایل را روی زمین نکشیم.
10-مهمانی های شبانه را حتی المقدور طوری سامان دهیم که زودتر به پایان برسد و اگر هم استثنائا به درازا کشید؛ به خصوص هنگام خداحافظی و بدرقه میهمانان با سر و صدا همراه نباشد.
11-بستن در ورودی مجتمع را هرگز از یاد نبریم؛ حتی اگر قصد داریم مدت کوتاهی از مجتمع خارج شویم.
اگر درب پارکینگ با ریموت باز می شود، پس از خروج با ماشین صبر کنیم تا درب کاملا بسته شود و سپس محل را ترک کنیم.
12-برای خارج کردن افراد غریبه ای که بدون دلیل وارد مجتمع می شوند یا مشکوک به خلافکاری هستند حتما از کلانتری محل و پلیس کمک بگیریم.
13-بدانیم که رعایت قوانین فراتر از احساسات آنی ما می تواند ضامن امنیت و آرامش پایدار باشد.
منابع
http://phow.ir/
شماره 5955 روزنامه همشهری
این یک واقعیت است که در کشور ما فرهنگ آپارتمان نشینی هنوز هم به معنی واقعی و به صورت صحیح آن رواج نیافته و به قول عامیانه جا نیفتاده و هنوز ....
این یک واقعیت است که در کشور ما فرهنگ آپارتمان نشینی هنوز هم به معنی واقعی و به صورت صحیح آن رواج نیافته و به قول عامیانه جا نیفتاده و هنوز هم بعضی افراد به مصداق ضرب المثل «چهار دیواری، اختیاری» حاضر نیستند بعضی محدودیت ها را که لازمه زندگی آپارتمانی است، قبول کنند.
در قانون از آپارتمان تعریفی نشده است، اما شاید بتوان گفت: «آپارتمان عبارت است از یک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه که از آن برای سکونت یا جهت کسب و پیشه استفاده می شود.»
مالکیت در آپارتمان ها شامل 2 قسمت است:
1 ـ مالکیت اختصاصی
2 ـ مالکیت مشترک
? بخش اختصاصی
به بخشی از ملک گفته می شود که فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالکن.
? بخش های مشترک
قسمت هایی از ساختمان است که تمامی مالکان حق استفاده از آن را دارند شامل زمین زیر بنا (خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد). تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع شده باشد، آسانسور، چاه های فاضلاب، لوله ها از هر قبیل مانند لوله های فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه های شوت زباله، اسکلت ساختمان، تاسیسات مربوط به راه پله، وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن، پشت بام و تاسیساتی که در پشت بام برای استفاده عمومی احداث شده است، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی قید نشده است.
پله های ورود به پشت بام و پله های ایمنی، درها و پنجره ها، راهروها و پاگردها که در قسمت های غیر اختصاصی باشند و دیوارهای حد فاصل بین قسمت های اختصاصی اگر جزو اسکلت ساختمان نباشند بین اهالی ساختمان مشترک هستند.
? آپارتمان نشینی بدون فرهنگ آن
به نظر می رسد عمده مشکلات مرتبط با زندگی در مجتمع های آپارتمانی از زمانی آغاز شد که برخی خانواده ها با همان ذهنیت زندگی سنتی در خانه های حیاط دار، به این شیوه زندگی (آپارتمان نشینی) وارد شدند.
بیشتر کسانی که زندگی در آپارتمان ها را به دلیل مزیت هایی که در مقایسه با دیگر شیوه های سکونتی دارد، انتخاب می کنند، هنوز با فرهنگ زندگی در آپارتمان آشنا نیستند یا بخوبی آموزش ندیده اند یا الزامی در توجه به آن نمی بینند. براین اساس، بسیاری از خانواده هایی که با همین ذهنیت شروع به زندگی در آپارتمان ها می کنند برای خود و دیگران مشکل ساز می شوند و شاید به همین دلیل، بلند صحبت کردن، زیاد کردن صدای رادیو و تلویزیون یا گذاشتن کفش ها مقابل پاگرد پله ها، حمل زباله بدون سطل در حالی که شیرابه های آن روی پله ها می ریزد، برگزاری مهمانی های پر سر و صدا و… را در مشاعات ساختمان امری عادی می دانند.
لازمه زندگی آپارتمان نشینی، ارتقای فرهنگ زندگی در این مکان هاست و این درحالی است که عدم مطابقت زندگی ساکنان مجتمع ها با این فرهنگ باعث بروز مشکلات متعددی می شود که بخشی از آن مشاجراتی است که گاه مابین ساکنان یک مجتمع رخ می دهد و در نهایت به مخدوش شدن حقوق همسایگی منجر می شود.
? آپارتمان نشین ها؛ ناراضی
آپارتمان نشینی نتیجه رشد جمعیت در نتیجه توسعه شهرنشینی است و به دلیل گران شدن قیمت زمین و برای جلوگیری از توسعه سطحی شهرها به اجبار برای پاسخگویی به نیاز جامعه توسعه ارتفاعی مدنظر قرار گرفته و برای این که حقوق مدنی و روابط اجتماعی ساکنان این ساختمان ها رعایت شود لازم است که قوانین و مقررات زندگی در چنین مکان هایی نیز مورد توجه قرار گیرد.
نظرسنجی ها نشان می دهد 39درصد مردم سر و صدا و رفت و آمد زیاد، 27 درصد محدودیت فضا، 13درصد عدم تفاهم فکری با همسایگان، 12درصد نداشتن فضای تفریح و 27 درصد مزاحمت همسایگان را از معایب آپارتمان نشینی می دانند
نظرسنجی ها نشان می دهد 55 درصد آپارتمان نشین ها از زندگی آپارتمان نشینی خود احساس نارضایتی دارند.
همچنین 25 درصد آپارتمان نشین ها مخالف زندگی آپارتمان نشینی بودند، 38 درصد مردم آپارتمان نشینی را سازگار با فرهنگ ایرانی دانسته اند، 18 درصد ابراز بی تفاوتی و 15 درصد نیز ابراز رضایت کرده اند.
براساس این نظرسنجی 39درصد از پاسخگویان، سر و صدا و رفت و آمد زیاد در طبقات، 27 درصد محدودیت فضا و عدم استقلال، 13درصد عدم تفاهم فکری و سلیقه ای ساکنان با هم، 12درصد نداشتن فضای تفریح و بازی و
27 درصد دخالت و مزاحمت همسایگان را از معایب و مشکلات آپارتمان نشینی عنوان کردند.
نتیجه این نظرسنجی این بوده است که به لحاظ قرار گرفتن در دوران گذار، هنوز امکان دستیابی به فرهنگ مشخص و روشنی در زمینه آپارتمان نشینی در میان شهروندان کشورمان شکل نگرفته است.
? شهرداری ها و آموزش های شهروندی
این که چرا رعایت قوانین و مقررات آپارتمان نشینی از سوی برخی ساکنان آنچنان که باید رعایت نمی شود، می تواند دلایل متفاوتی داشته باشد، اما شاید مهم ترین دلیلش این باشد که ساکنان یک آپارتمان آموزش های لازم درخصوص قوانین و مقررات آپارتمانی را فرا نگرفته اند و در اصل حدود وظایف خود و حقوق همسایگان را نمی دانند و از سوی دیگر، الزامات اجرایی قوانین آپارتمان نشینی هم چندان جدی نیست و در واقع تاکنون در کمتر مواردی شهروندی به دلیل عدم رعایت فرهنگ آپارتمان نشینیبر اساس قانون مورد بازخواست قرار گرفته است.
هرچند اعضای هیات مدیره مجتمع های مسکونی می توانند برای آگاه سازی ساکنان آپارتمان ها از قوانین سکونت جمعی با برگزاری نشست های مشترک ماهانه میان اهالی ساختمان همسایگان را برای رعایت هرچه بیشتر قوانین آپارتمان نشینی و حقوق سایر همسایگان توجیه کنند، اما این موجب نمی شود نقش سایر دستگاه های خدماتی و اجتماعی شهر در این میان نادیده گرفته شود.
شهرداری ها به عنوان نهاد خدماتی ـ اجتماعی موظفند با توزیع بروشور های آموزشی یا برگزاری نشست هایی در فرهنگسراها، خانه های محله و… با حضور شهروندان ساکن محلات، در جهت ارتقای سطح آگاهی شهروندان پیرامون موضوع قوانین و فرهنگ آپارتمان نشینی نقش مهمی ایفا کنند.
? چند نکته برای آپارتمان نشین ها
ساکنان مجتمع های آپارتمانی موظفند برای احترام به اصل حسن همجواری، برخی بایدها و نبایدها را رعایت کنند. هر چند این موارد در قانون پیش بینی نشده است، ولی رعایت آنها توسط ساکنان یک مجتمع قطعا از بروز اختلاف ها و تنش ها میان همسایگان جلوگیری خواهد کرد.
1 ـ ایجاد سر و صدای غیرمتعارف از ساعت یک تا 4 بعدازظهر و 9 شب تا 9 صبح روز بعد ممنوع است. صدای رادیو، تلویزیون و دیگر وسایل پخش موسیقی نیز در ساعت فوق فقط داخل آپارتمان محل استقرار آنها قابل شنیدن باشد.
2 ـ هرکاری بخصوص کارهای ساختمانی که ایجاد صدای ناهنجار می کند باید با هماهنگی مدیریت ساختمان فقط ساعت 30/8 تا 30/13 و همچنین 30/15 تا 30/18 روزهای غیر تعطیل انجام پذیرد.
3 ـ پارکت های چوبی و کفپوش های پلاستیکی را فقط می توان پولیش کرد و نباید آنها را با سنگ یا سرامیک و دیگر پوشش هایی که صدا را تشدید می کنند، تعویض کرد.
4 ـ در مواردی که کف آپارتمان سنگ، سرامیک یا چوب باشد و راه رفتن و کشیدن اجسام روی آنها در طبقه پایین صداهای ناهنجار ایجاد کند، توصیه می شود حداقل 75 درصد با قالی یا موکت پوشانده شود.
5 ـ کف سایی سنگ قسمت های اختصاصی باید با اجازه کتبی مالک و مدیریت ساختمان انجام شود، تمام مواد حاصله از کف سایی باید بسرعت جمع شود و در محل مناسبی در خارج از ساختمان دفع گردد. مدیران ساختمان باید توجه کند ریختن مواد اسیدی حاصل از کف سایی به داخل فاضلاب ساختمان موجب گرفتگی و فرسایش لوله های فاضلاب می شود همچنین نفوذ این مواد به سطح زیرین سنگ باعث خوردگی لوله های مستقر در کف و ترکیدگی بخصوص در محل اتصالات می شود. بنابراین توصیه می شود هنگام کف سایی و پس از اتمام آن، سقف طبقه پایین بازرسی شود.
ساکنان هر واحد مسوول جبران خسارت وارد شده براثر گرفتگی لوله های فاضلاب، سررفتن آب وان یا سینک هستند.
6 ـ هرگونه تغییر در نما، در یا بالکن های اختصاصی ممنوع است مگر با توافق اکثریت مالکان.
7 ـ تعمیرات و تغییرات داخلی و خارجی که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می شود به هیچ وجه مجاز نیست.
8 ـ سایر تعمیرات و تغییرات داخلی آپارتمان ها و بخش های اختصاصی مانند انبار باید با اجازه کتبی مالک و تایید مدیریت ساختمان در حد معقول انجام شود.
نکاتی که درباره مشارکت در ساخت بایستی مورد توجه قرار گیرد
اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی وفنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد
تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند ، محله ، سازنده و ... بسیار متفاوت ومتغیر است. این قدرالسهم درهنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق می شود ولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت ، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است ، اگر چه در واقع هردو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود
برای قرارداد های مشارکت درساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد
پس از اتمام سقف وستون ودیوارچینی حتماً فی ما بین شریک سازنده ومالک ، تقسیم نامه ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم ، کیفیت وزمان فروش واحد های متعلق به خود تنظیم شود
انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت برکیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود
انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف وستون و دیوار چینی صورت پذیرد
حق دخل وتصرف برای مالک حفظ شودتا درصورت تأخیر وتعطیلی پروژه توسط شریک سازنده ، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید
کیفیت ساخت آپارتمان ها ی متعلق به مالک وشریک سازنده یکسان و برابر باشد
برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت وداوری استفاده شود
توصیه می شود به جای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوش نام ،معتبر و پرتجربه شریک شود
به جای فسخ واِقاله قراردادمشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ واقاله قرارداد ،پس از شروع عملیات تخریب ویا گود برداری دیگر معنا و مفهومی ندارد
برای انتخاب نقشه معماری و... حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید
اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود
در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود
حتما موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت واجراء در ضمن قرارداد رعایت وتوجه شود
مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود
حتماً آزمایش خاک ازشریک سازنده مطالبه شود
مسئولیت پاسخگویی به هر گونه دعوی حقوقی و کیفری وسایر ادعا ها به عهده شریک سازنده) گذاشته شود
قبل امضاء قرارداد مشارکت راجه به کم وکیف اجرای تعهدات و قول وقرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود
موضوع هارد شیپ (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیر مترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود
برای اجرای تعهدات شریک سازنده ، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود
مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و... می باشد
واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش واجاره صریحاً مشخص شود
کیفیت تحویل آپارتمان ها براساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب وایرادی باید همراه باشد
پس از اتمام هر مرحله از ساخت وساز ، به مالک تحویل شود واز وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت های متخصص گواهی .تائید نامه اخذ ویک نسخه به مالک تحویل شود
قبل از فک رهن ملک توسط مالک ، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید
تکلیف مصالح ساختمان های کلنگی را مشخص کنید
تکلیف خطوط تلفن های دایر فی مابین طرفین مشخص شود
در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک ونحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمائید
تعیین تکلیف هزینه های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک ونحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و... مشخص شود
هزینه های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی ، مالیات ، هزینه بیمه، هزینه های انشعاب آب ، برق، گازو... مشخصاً و صراحتاً توافق شود
ازتنظیم قراردادمشارکت در ساخت با شخصیت های حقوقی اجتناب شود
مسئولیت وهزینه های نحوه تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی و...دقیقاً مشخص شود
قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد
محل نگهداری اسناد ومدارک ملک مورد مشارکت وهم چنین کیفیت وکا لت نامه به نام شریک سازنده توافق شود
اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد
تعیین قدرالسهم شرکاء بسیار متفاوت و متغیر است مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوشنام و خوش ذوق و خلاق، مالکین ترجیح میدهند درصد کمتری بگیرند، چرا که آپارتمان هایی که آرشیتکت می سازد بسیار گرانتر از سازه های بنّایی است
در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید
ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این گونه قراردادها باید تعریف کرد
تقسیمنامه بین شرکاء تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک
انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده
انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد
حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید
کیفیت سازهها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد
برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضیالطرفین تعیین شود
مفهوم قولنامه و بیعنامه
در پرتو اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها علی‌الاصول هرکس در خرید و فروش یا خودداری از آن آزاد است و مختار است که موضوع معامله، نوع معامله و طرف معامله خود را انتخاب کند.
یک وکیل پایه یک دادگستری در مصاحبه با «حمایت» می‌گوید: قانون مدنی در ماده 338 در تعریف بیع مقرر می‌دارد که: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.» در مبحث خرید و فروش نیز موضوع معامله می‌تواند مال منقول یا غیر منقول باشد که با ظهور خریدار و فروشنده به عنوان متعاملین مبادرت به انعقاد «عقد بیع» می‌کنند، بدین شرح که فروشنده مال معینی را با اوصاف مشخصی معلوم می‌کند و پس از تعیین ثمن (قیمت قراردادی) و توافق کامل خریدار بر آن و سایر شرایط از قبیل نحوه پرداخت ثمن، زمان تحویل مبیع و حسب مورد انتقال سند رسمی و... مبادرت به بیع می‌کند.
حمیدرضا حمزه‌ای خاطرنشان می‌کند: برای اثبات معامله و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی آینده عمدتا طرفین بیع را به صورت مکتوب نیز در می‌آورند که به آن «بیعنامه» یا «مبایعه‌نامه» می‌گویند. لازم به ذکراست که با وحدت ملاک از آیه 282 سوره بقره در قرآن کریم نیز مکتوب کردن و گرفتن شاهد در معاملات توصیه شده است، اگرچه الزامی در قانون مدنی ایران بر مکتوب بودن بیع وجود ندارد.
این وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: در مقابل اگر طرفین قصد انعقاد معامله‌ای را داشته باشند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است و تعهد کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاصی انجام دهند و به عبارت دیگر صرفا وعده انجام بیع را در آینده به یکدیگر بدهند، سندی را که درخصوص این قول متقابل طرفین تنظیم میشود در زبان عرف «قولنامه» می‌گویند.
دلایل وجود دو قالب قولنامه و بیعنامه در قراردادها
این وکیل دادگستری در پاسخ به این سوال که چه ضرورتی وجود دارد که طرفین یک بار قولنامه تنظیم و متعاقبا با فراهم شدن مقدمات، مبادرت به انعقاد عقد بیع کند؟ توضیح می‌دهد: در پاسخ شاید بتوان گفت که برخی موارد وجود دارد که خریدار و فروشنده نمی‌خواهند مورد معامله یا همدیگر را از دست بدهند و بدین وسیله تا فراهم شدن مقدمات خود را در مقابل یکدیگر متعهد می‌کنند که خریدار تعهد به خرید مبیع و در مقابل فروشنده نیز تعهد به فروش می‌کند.
حمزه‌ای در پاسخ به این پرسش که اکنون معاملاتی که مردم در مورد املاک انجام میدهند با عنوان قولنامه شناخته میشود آیا کاربرد این اصطلاح برای آن صحیح است یا خیر؟ می‌گوید: عناوینی را که اشخاص برای اعمال حقوقی خود بر می‌گزینند در اکثر موارد صحیح است، لکن با بررسی روند تاریخی و عرف حاکم بر جامعه در برخی موارد عناوین «قولنامه» و «مبایعه‌نامه» به غلط، هر یک در جای دیگری مورد استفاده قرار می‌گیرد.
در تشخیص صحت عنوان برگزیده شده در قرارداد می‌بایست به قصد و اراده طرفین رجوع کرد، بدین معنا که با توصیف و تفسیر اراده باطنی متعاملین و مداقه در عبارات و الفاظ مستعمل در قرارداد و معانی عرفی آن و اوضاع و احوال و شرایط حاکم بر قرارداد و سایر قرائن و امارات قصد واقعی طرفین را احراز کرد. اگر قصد طرفین تعهد به انعقاد بیع در آینده باشد استعمال لفظ قولنامه بر آن صحیح است، لکن اگر قصد طرفین، تحقق بیع در زمان حال باشد لفظ مبایعه بر آن صدق می‌کند. امروزه با تاسیس اتحادیه صنف مشاورین املاک و تهیه قراردادهای تیپ، معاملاتی را که مردم در خصوص املاک انجام میدهند عنوان مبایعه‌نامه دارد و کاربرد قولنامه بر آن صحیح نیست.
کاربرد وجه التزام در قراردادها
این کارشناس ارشد حقوق خصوصی در تعریف وجه التزام می‌افزاید: هرگاه طرفین عقد، توافق کنند که در صورت عدم اجرای تعهد یا تاخیر در اجرای آن متعهد مبلغ معینی را به متعهدله بپردازد به این خسارت مقطوع و تعیین‌شده توسط طرفین وجه التزام می‌گویند. حمزه‌ای خاطرنشان می‌کند: قابل توجه آنکه در حقوق ایران دادگاه نیز نمی‌تواند متعهد را به کمتر یا بیشتر از آنچه بدان ملتزم شده محکوم کند و خسارتی که بر اثر تخلف و پیمان‌شکنی متعهد به متعهدله وارد میشود ،ممکن است ناشی از عدم انجام تعهد یا تاخیر در انجام تعهد باشد.
به طور مثال اگر در قولنامه مقرر شود که فروشنده در صورت عدم انجام تعهد مبلغی به عنوان وجه التزام بپردازد، خریدار نمی‌تواند الزام او را به انجام بیع و انتقال رسمی آن همراه با تادیه وجه التزام بخواهد؛ زیرا خسارت عدم انجام تعهد هیچ گاه با در خواست اجرای اصل آن جمع نمی‌شود. از طرفی اگر در قولنامه قید شود که فروشنده در صورت تخلف از انجام تعهد در موعد مقرر (تاخیر در انجام تعهد) متعهد به پرداخت مبلغ معینی به عنوان وجه التزام است مطالبه وجه التزام همراه با اجبار متعهد به انجام اصل تعهد منافاتی ندارد.
این وکیل دادگستری در مورد امکان مطالبه نکردن وجه التزام و اجبار فرد به انجام قرارداد ادامه می‌دهد: ذکر این نکته خالی از وجه نیست که وجه التزام، تعهدی تبعی و فرعی است و متعهدله نمی‌تواند زمانی‌که متعهد تعهد اصلی را ایفا می‌کند از آن صرف‌نظر و وجه التزام را مطالبه کند یا اینکه متعهد مختار باشد که تعهد اصلی را بجا نیاورد و وجه التزام را بپردازد مگر آنکه خلافش در قرارداد شرط شده باشد.
بنابراین چنانچه وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهد و بدل از آن باشد متعهدله نمی‌تواند اجبار متعهد را به انجام قرارداد خواستار شود زیرا در این مورد زمانی حق مطالبه وجه التزام مستقر میشود که انجام دادن تعهد به طور قطعی منتفی شده و دیگر قابل اجرا نباشد بنابراین متعهدله تنها می‌تواند وجه التزام را به عنوان بدل از اصل تعهد مطالبه کند و اجبار متعهد به انجام قرارداد سالبه به انتفاع موضوع است.
حمزه‌ای با اشاره به اینکه در قولنامه چون هر دو طرف تعهد به انجام عملی حقوقی (بیع) در آینده می‌کنند صرفا وعده متقابل بیع است نه خود بیع زیرا با قولنامه تملیک و انتقال مال صورت نمی‌گیرد و اثر آن صرفا ایجاد تعهد است. در هر صورت تمییز آن تابع قصد و اراده باطنی طرفین است. وی می‌گوید: شهروندان در انعقاد قولنامه باید نکاتی را مورد توجه قرار دهند. در ابتدا توصیه میشود که برای انجام اموری که انسان نسبت بدان جاهل است، به اهل خبره مراجعه کند.
لکن به طور اختصار باید گفت طرفین معامله با ذکر کامل مشخصات و احراز اهلیت آنها برای انجام معامله، باید توانایی قانونی برای متعهد شدن در برابر یکدیگر را داشته باشند. همچنین موضوع تعهد و متعلق آن به صورت صریح و روشن و بدون هرگونه ابهامی باید قید شود. گذشته از اینها، مقدماتی را که برای انجام بیع لازم است و در هنگام انعقاد قولنامه فراهم است، در مرز تعهدات متعهد تصریح و ضمانت اجرای مناسب در خصوص عدم اجرا یا تاخیر در اجرای تعهدات در قولنامه درج شود.
جایگاه ثبت در معاملات املاک
این کارشناس حقوقی می‌افزاید: بیع‌نامه‌ای که به صورت عادی تنظیم شده به معنی پایان قرارداد فروش یک ملک محسوب نمی‌شود. با توجه به خصوصیت و قابلیت‌های خاص اموال غیر‌منقول و وجود قانون ثبت و مقررات آمره آن، بیعی که به صورت عادی تنظیم شده است از حیث قانون ثبت فاقد اعتبار است. به موجب این قانون معامله املاک دارای سابقه ثبتی الزاما به صورت سند رسمی دارای اعتبار است و دولت کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.
اما در رویه قضایی موجود محاکم با تقاضای خریدار و احراز اصالت و صحت مبایعه‌نامه، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌کنند و در صورت امتناع فروشنده از انتقال سند رسمی نماینده دادگاه به عنوان «الحاکم ولی الممتنع» مبادرت به انتقال سند رسمی می‌کند.
حمزه‌ای در پایان خاطرنشان می‌کند که با توجه به موارد فوق که از اهمیت بسزایی برخوردار است شهروندان به خصوص خریداران باید در خصوص بیع املاک تلاش کنند که معاملات خود را در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند و ثبت کنند نه در بنگاه‌های املاک.
در خصوص موردی که مبایعه‌نامه به صورت سند عادی تنظیم میشود باید قبل از تنظیم آن به نکات ذیل توجه شود: در خصوص احراز هویت، اهلیت، ممنوع‌المعامله نبودن، سمت، مالکیت فروشنده بر ملک دقت لازم صورت گیرد. در خصوص ملک تحقیق شود که ملک در رهن یا بازداشت نباشد. حتی‌الامکان از کارشناسان ساختمان در مورد استحکام و اصالت ملک نیز مشاوره گرفته شود و ضمانت اجراهای مناسب برای اجرای تعهدات در قرار داد ذکر شود.
تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه
یکی دیگر از کارشناسان حقوقی در مورد تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه می‌گوید: در این مورد چیزی در قانون پیش‌بینی نشده است اما می‌توان به تفاوت این دو از مواد مختلف قانون که در مورد آنها به صورت جدا مقرر شده پی برد. احسان افشاری ادامه می‌دهد: به طور مثال در ماده 10 قانون مدنی آمده است که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.
همچنین ماده 22 قانون ثبت می‌گوید: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی به وسیله ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
این وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: همچنین مواد دیگر این قانون مانند ماده 46 قانون فوق می‌گوید: ثبت اسناد اختیاری است مگر در مواردی مانند عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر ملاک ثبت شده باشد.
معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است. همچنین در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده و صلح‌نامه و هبه نامه و شرکت نامه. سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
بنگاه های معاملات ملکی
کار بنگاه های معاملات ملکی چیست؟
برای انچام هرگونه معامله ای بهتر است از مراجعه ذی صلاح و خبره در آن موضوع بهره برد. برای انجام معاملات ملکی نیز این بنگاه های املاک هستند که به صورت قانونی مجوز انجام معاملات را به عنوان دلال دارا می باشند. البته این بدان معنی نخواهد بود که اگر معامله ای در جایی غیر از این بنگاه ها صورت پذیرد غیر قانونی و یا غیر قابل پیگیری است، بلکه بهتر است از این مراکز برای اطمینان از صحت معامله بهره برد. درواقع این بنگاه ها باید به عنوان کارشناسان معتمد دو طرف یعنی خریدار و فروشتنده و یا مالک و مستاجر عمل نموده و ملک را کارشناسی کرده و با قیمت مناسب و شرایط مناسب مورد معامله قرار دهند.
گزیده ای از قوانین و مقررات مربوط به قراردادهای اجاره:
حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند (ماده 40 قانون مدنی)
برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است (ماده 190 قانون مدنی)
- قصد و رضای طرفین
- اهلیت طرفین
- موضوع معین که مورد معامله باشد
- مشروعیت جهت معامله
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنرا منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است . (ماده 10 قانون مدنی)
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. (ماده 466 قانون مدنی)
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است. (ماده 468 قانون مدنی)
مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است (ماده 469 قانون مدنی)
در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است. (ماده 470 قانون مدنی)
عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است. (ماده 472 قانون مدنی)
لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد. (ماده 473 قانون مدنی)
مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. (ماد 474 قانون مدنی)
اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک (ماده 475 قانون مدنی)
موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد. (ماده 476 قانون مدنی)
موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسیلم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را از آن بکند. (ماده 477 قانون مدنی)
هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. (ماده 478 قانون مدنی)
عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. (ماده 479 قانون مدنی)
هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود. (ماده 481 قانون مدنی)
موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییی دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد. (ماده 484 قانون مدنی)
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم باشد. (ماده 486 قانون مدنی)
هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد ( ماده 487 قانون مدنی )
مستاجر باید (ماده 490 قانون مدنی)
اولا) در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند .
ثانیا) عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید .
ثالثا) مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد .
اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد . ( ماده 491 قانون مدنی )
اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. (ماده 492 قانون مدنی)
مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلا یآ بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد. (ماده 493 قانون مدنی)
عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد (ماده 497 قانون مدنی)
اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد. (ماده 498 قانون مدنی)
اگر مستاجر بدون در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت. (ماده 502 قانون مدنی)
اقساط مال الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است به موت او حال نمی شود. (ماده 505 قانون مدنی)
قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شود گواهی گردد. (ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 )
میزان حق معاملات طبق تعرفه های قانونی در سال 93 چقدر است؟
حق الزحمه کمیسیون برای هر معامله اجاره مسکن به میزان یک چهارم مبلغ اجاره بها و یک چهارم مبلغ رهن برای هر کدام از طرفین معامله (موجر و مستاجر) است. بطور مثال اگر اجاره ماهانه واحدی یک میلیون تومان است هر کدام از طرفین معامله باید یک چهارم این مبلغ یعنی 250 هزار تومان را بابت حق کمیسیون بپردازند که اگر رهن همین واحد 20 میلیون باشد با توجه به ارزش هر یک میلیون معادل 30 هزار تومان در معاملات مسکن کل ارزش 20 میلیون حدود 600 هزار تومان می شود که یک چهارم این مبلغ را هم باید مستاجر و هم مالک به عنوان حق کمیسیون بپردازند. همچنین میزان 8 درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز به حق کمیسیون افزوده می شود که موجر و مستاجر ملزم به پرداخت آن هستند.
«نرخ کمیسیون بنگاه های املاک برای معاملاتی که ارزش آن ها تا 30 میلیون تومان است 5/0 درصد حق کمیسیون از طرفین معامله تعیین شده از سوی دیگر در معاملاتی که ارزش آن ها بین 30 تا 50 میلیون تومان است 75 صدم درصد حق کمیسیون از طرفین معامله اخذ می شود و در معاملاتی که ارزش آن ها بین 50 تا 100 میلیون تومان است نیم درصد حق کمیسیون از طرفین معامله دریافت می شود. همچنین مابه التفاوت معاملات بیش از 100میلیون تومان هم 25 صدم درصد تعیین شده است.
اتحادیه مشاوران املاک به تمام بنگاه ها فرم های نرخ نامه حق الزحمه را داده و مشاوران املاک بر اساس قانون نظام صنفی ملزم به نصب این نرخ نامه ها در معرض دید مشتریان هستند. کمیسیون بازرسی مستقر در اتحادیه املاک نیز بطور مستمر با سرکشی به دفاتر املاک بر کار آن ها نظارت دارد.
اگر دفاتر املاک از نصب نرخ نامه های مصوب یا مجوز کسب خود سر باز بزنند بر اساس بند «ب» قانون نظام صنفی با آن ها برخورد و در مواردی حتی مجازات منجر به پلمب دفتر می شود.
تعهدات بنگاه ها در معاملات چیست؟
مشاور املاک باید در نهایت صداقت طرفین معامله را از جزئیات معامله آگاه سازد حتی اگر دلالی را فقط برای یکی از طرفین انجام بدهد.
مشاور املاک نمی تواند به جای یکی از طرفین معامله قبض وجه یا پرداخت دین کند یا تعهدات آنان را به اجرا بگذارد مگر آنکه از سوی یکی از طرفین دارای اجازه باشد.
مشاور املاک در برابر هر یک از طرفین معامله مسئول تقلب یا تقصیراتی است که انجام می دهد.
همچنین بنگاه مسئول تمام اشیا و اسنادی است که در ضمن معامله به عنوان امانت به او داده می شود مگر این که ثابت کند او نقشی در مفقود یا ضایع شدن آنها نداشته است. در هر صورت بنگاه امین طرفین معامله است و به اصطلاح ید او ید امانی است و باید همانند امین با طرفین رفتار کند.
*نکته مهم اینجاست که اگر معامله توسط بنگاه انجام و نوشته ها و اسنادی راجع به آن معامله بین طرفین و توسط او رد و بدل شود در صورتی که امضاها راجع به اشخاصی باشد که توسط او معامله کرده اند او ضامن صحت و اعتبار امضاها است و اگر طرفین معامله یا یکی از آنها به اعتبار تعهد بنگاه معامله کرده باشد بنگاه ضامن آن معامله است.
اگر مشاور یا بنگاه بر خلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او مأموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام کند یا وعده وجهی را قبول کند به مجازات خیانت در امانت محکوم خواهد شد و استحقاق دریافت هیچ اجرتی را نخواهد داشت. بنگاه هنگامی استحقاق دریافت دستمزد را دارد که معامله با وساطت و راهنمایی او انجام شود و معامله قطعی باشد و اگر انجام معامله مشروط به شرطی باشد, پس از حصول و تحقق آن شرط مستحق اجرت خواهد بود.
چنانچه معامله با رضایت طرفین یا به واسطه یکی از شرایط قانونی فسخ شود بنگاه حق دریافت اجرت را دارد مشروط به آنکه او عامل فسخ معامله نباشد.
هر بنگاه املاکی باید دفتری داشته باشد و کلیه معاملات را که او انجام می دهد در آن ثبت شود. در این دفتر باید نام طرفین معامله مالی که موضوع معامله است نوع معامله شرایط معامله و این که تسلیم موضوع معامله فوری است یا دارای شرایط است عوض مالی که باید پرداخت شود ( وجه نقد است چک است و ... ) و امضای طرفین معامله آورده شود.
هر شخصی که بدون مجوز مبادرت به دلالی کند به حبس از شش ماه تا دو سال و نیز جزای نقدی محکوم خواهد شد و اگر معلوم شود عمل دلال بر خلاف مقررات مربوط به دلالی است مورد تعقیب واقع شده و از شغل دلالی موقتاً محروم و پروانه او باطل می شود.
کد رهگیری معاملات چیست و ضرورت آن کدام است؟
این کد از ابتدای دولت دهم به عنوان الزام برای انجام معاملات مورد تاکید قرار گرفت، بدین صورت که پس از ثبت معاملات توسط بنگاه ها در سامانه مورد نظر این کد تولید شده و به عنوان مرجعی برای ثبت دقیق تر معاملات و امکان رسد معاملات ملکی در مورد هرگونه اختلافات حقوقی و همچنین امور مالیاتی مورد استفاده قرار می گرفت. البته از اواسط آبان ماه سال جاری (93) طبق نظر دیوان عدالت اداری, صدور کد رهگیری از حالت اجباری خارج شده و فقط در بنگاه‌های املاک اجباری است به عبارت دیگر آن دسته از اشخاصی که بدون مراجعه به بنگاه مستقیماً به دفترخانه می‌روند نیازی به گرفتن کد رهگیری برای اخذ مفاصا حساب مالیاتی نخواهند داشت.منبع :http://www.daneshbana.com/
به گزارش خبرنگار حقوقی قضایی باشگاه خبرنگاران، در طول سال‌های اخیر بازار مسکن روزهای خوب و بدی را به خود دیده است. در برخی از برهه‌ها بازار جریان داشته و در دوره‌ای دیگر خرید و فروش راکد بوده است؛ اما موضوعی که همواره وضعیت ثابتی داشته، اختلافاتی بوده که بابت تنظیم غیرحرفه‌ای و غیر رسمی قراردادهای مربوط به انتقال عین و منافع مسکن ایجاد شده است. *شاه‌صاحبی: قانونگذار در قوانین مختلف به بیان تکالیف و الزامات و تعهدات دلال پرداخته و شرایط خاصی را برای ورود به این حرفه مقرر داشته است، به طوری که مطابق قانون تجارت اشخاصی که به هر قسم عملیات دلالی یا حق‌العمل کاری یا عاملی مبادرت می‌کنند تاجر به شمار می‌آیند و همچنین تصدی به هر نوع تأسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد شده از قبیل تسهیل معاملات ملکی، تجارت محسوب میشود.
طبق ماده 335 قانون تجارت، دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معامله شده یا برای کسی که می‌خواهد معامله انجام دهد طرف معامله پیدا می‌کند. البته در قانون تعریفی از دلالان نشده است.
**باشگاه خبرنگاران:شما چه تعریفی از دلال دارید؟ و آیا بر ای انجام معاملات مختلف در حوزه‌های گوناگون دلال خاص آن حرفه وجود دارد؟
*شاه‌صاحبی: دلال واسطه و میانجی فروشنده و خریدار است؛ کسی که دلالی را شغل معمولی خود قرار می‌دهد تاجر محسوب میشود و برای انجام دلالی باید پروانه داشته باشد.
دلالی انواع مختلفی همچون دلالی برای معاملات ملکی، دلالی برای معاملات تجارتی و دلالی برای خواربارفروشی و سایر امور شهری دارد.
دلال معاملات ملکی یا متصدی معاملات املاک به شخص حقیقی یا حقوقی گفته میشود که با رعایت کامل ضوابط و مقررات قانونی و دریافت پروانه کسب از اتحادیه ذیربط صرفاً در امور مشاوره، خرید و فروش، رهن و اجاره املاک و ابنیه اشتغال ورزد.
امروزه در مشاغلی مانند مشاورین املاک علاوه بر اینکه ورود افراد به این مشاغل مهارتهای خاص و تخصصی لازم است، مقررات خاصی نیز وجود دارد.
**باشگاه خبرنگاران: آیا عواقب بی‌توجهی به مسوولیت سنگینی که در همه مشاغل دیگر به خصوص مشاغل آزاد، همواره صاحب شغل را تهدید می‌کند، در حرفه مشاوران املاک هم مصداق دارد؟! و به‌عبارتی جایگاه تکریم مشتری و حمایت از حقوق وی در این حرفه کجاست؟
*شاه‌صاحبی: متاسفانه فرهنگ غالب در حرفه مشاوران املاک در برابر پرسش اول، پاسخ روشن و مستدل ندارد، این فرهنگ در مواجهه با پرسش دوم هم معمولا این گونه پاسخ می دهد: "مشتری با میل و رغبت خودش اقدام به معامله می‌کند و بعد از عقد قرارداد، مسئولیت خوب یا بد معامله با خود طرفین است."
البته در این حرفه، هستند افرادی که بنگاه مسکن تحت مدیریت آنها امن‌ترین جا برای کسب انواع مشاوره‌های ملکی است بدون آنکه ذره‌ای از منافع واقعی مشتری توسط مشاوران املاک در این بنگاه‌ها، نادیده گرفته شود.
**باشگاه خبرنگاران: آیا دلال می‌تواند در معامله ملک یا آپارتمان که به‌عنوان دلال انجام می‌دهد خودش هم ذی‌نفع باشد؟
*شاه‌صاحبی: بله، اولا می‌تواند علاوه بر شغل دلالی شخصاً نیز تجارت کند. برای مثال به امر صرافی بپردازد. ثانیاً می‌تواند در معامله‌ای به‌عنوان دلال انجام می‌دهد خود نیز سهیم یا ذی‌نفع باشد.
**باشگاه خبرنگاران: علاوه برمسئولیت و تکالیف کلی و قانونی صاحبان دفاتر مشاور املاک چه مسئولیتهای دیگری متوجه دلال است؟
*شاه‌صاحبی: از جمله این مسئولیت‌ها می‌توان به موارد ذیل اشاره کرد: در نهایت صداقت، طرفین معامله را از جزئیات راجع به معامله آگاه کند ولو اینکه دلالی را فقط برای یکی از طرفین کند. دلال نمی‌تواند عوض یکی از طرفین معامله را قبض یا ثمن معامله را پرداخت کند یا آنکه تعهدات آنها را به موقع اجرا گذارد مگر آنکه از آنها اجازه داشته باشد.
دلال مسئول تمام اشیاء و اسنادی است که در ضمن معامله به او داده شده مگر اینکه ثابت کند که تلف یا ضایع‌شدن آنها مربوط به او نبوده است. برای مثال در اثر سیل یا سرقت گم شده است و اگر ثابت شود دلال در نگهداری آنها اهمال یا تعدی و تفریط کرده مسئولیت دارد.
اگر معامله توسط دلال انجام و نوشته‌ها و اسناد راجع به معامله بین طرفین رد و بدل شود در صورتی که امضاها راجع به اشخاصی باشد که توسط او معامله کرده‌اند. دلال ضامن صحت و اعتبار امضاهای نوشته اسناد مزبور است، همین‌طور اگر طرفین معامله یا یکی از آنها از اعتبار تعهد شخص دلال معامله را انجام دهد دلال ضامن است.
در صورتی که دلال در نفس معامله سهیم یا متنفع باشد، باید به طرفی که این نکته را نمی‌داند اطلاع دهد و الا مسئول خسارت وارده است و در صورتی که دلال در معامله سهیم باشد با آمر خود متضامناً مسئول اجرای تعهد خواهد بود.
**باشگاه خبرنگاران:در چه مواردی دلال حق دریافت دستمزد را ندارد؟
*شاه صاحبی: اولاً هرگاه دلال معامله ممنوعی انجام دهد برای مثال ملکی را که در توقیف مراجع قضایی است، بفروشد.
ثانیاً اگر دلال برخلاف وظیفه‌‌اش نسبت به کسی که ماموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام کند یا برخلاف عرف از طرف مقابل وجهی دریافت کند، وعده وجهی را بپذیرد که این عمل در واقع خیانت در امانت محسوب میشود. باید توجه داشت که اصولاً قرارداد دلالی تابع قانون و مقررات راجع به وکالت است.
**باشگاه خبرنگاران: آیا صاحب آژانس هم باید دفاتر تجارتی داشته باشد؟
*شاه‌صاحبی: بله، علاوه بر این دفاتر، دلال باید دفتری داشته باشد که تمامی مشخصات طرفین و معاملاتی را که به دلالی انجام گرفته در آن ثبت کند.
**باشگاه خبرنگاران:در چه صورتی صاحبان آژانس به‌عنوان خیانت در امانت تحت تعقیب قرار می‌گیرند؟
*شاه‌صاحبی: اگر دلال بر خلاف وظیفه‌ای که نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف معامله اقدام کند و یا اقدام به تصاحب و سوء استفاده اسناد طرفین معامله و وجوه و چک‌های امانی شود و آنچه به وی سپرده شده، مسترد نکند، به اتهام خیانت در امانت قابل تعقیب خواهد بود و حتی مستحق دریافت اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود.
**باشگاه خبرنگاران:چه ضمانت اجراهایی بر کنترل عملکرد دلال‌ها یا مشاورین املاک وجود دارد؟
*شاه‌صاحبی: هر دلالی که بر خلاف قانون مربوط به دلالی عمل کند مورد تعقیب واقع شده و از شغل دلالی برای مدتی که کمتر از 3 ماه و از یک سال بیشتر نباشد ممنوع و پروانه وی ابطال میشود و اگر عمل وی وصف مجرمانه داشته باشد مثل استفاده از ادبیات فریب‌دهنده و اغواکننده و مانور متقلبانه و سعی در مغبون کردن مشتری یا خریدار و ارائه اطلاعات غلط به‌عنوان کلاهبرداری یا مشارکت در آن قابل تعقیب و مجازات خواهد بود.
مضافاً اینکه طبق ماده 9 قانون راجع به دلالان، هر کس بدون اخذ پروانه به شغل دلالی مشغول شود یا قبل از پایان ممنوعیت فوق به دلالی اشتغال ورزد به حبس از 6ماه تا 2سال و جزای نقدی محکوم خواهد شد.
**باشگاه خبرنگاران:در آخر چه توصیه‌ای به دفاتر مشاوران املاک و مسئولین ذیربط دارید؟
*شاه‌صاحبی: از آنجا که اشتغال به حرفه مشاوران دفاتر املاک نیاز به یک آموزش سودمند و تخصص کافی دارد و صرف صدور پروانه کسب و جواز کار، دلالت بر توانمندی شخص دلال یا مشاور املاک نیست، لذا انتظار می‌رود قوه قضاییه و سازمان‌های ذیربط برای صدور پروانه این دفاتر شرایط خاص و سخت‌تری را در نظر بگیرند و مشاوران نیز بیش از پیش آموزش‌های لازم و تخصصی‌تری فرا گیرند و مدرک تحصیلی مناسب این حرفه را اخذ کنند تا ضمن فعالیت دلالی، وظیفه مشاوره را هم بر عهده گیرند و با علم و تخصص حقوقی خود خدمات مطلوبتری به متعاملین ارائه کنند و به طبع شاهد سیر نزولی ورودی پرونده‌ها به مراجع قضایی و کاهش وقوع جرائم باشیم.
.: Weblog Themes By Pichak :.